Kiinteistöautomaation uusiminen peruskorjauksessa – mitä hyötyä siitä on?

Peruskorjaus on kiinteistön elinkaaren merkittävin investointi, ja samalla se on paras mahdollinen hetki arvioida, mitä rakennuksen teknisistä järjestelmistä todella kannattaa uusia. Kiinteistöautomaation uusiminen jää kuitenkin usein liian vähälle huomiolle, vaikka vanha automaatiojärjestelmä voi olla koko talotekniikan heikoin lenkki. Hyvin suunniteltu automaatiouusinta ei ole pelkkä tekninen päivitys, vaan se vaikuttaa suoraan kiinteistön energiatehokkuuteen, sisäilman laatuun ja hallittavuuteen vuosikymmeniksi eteenpäin.

Tämä artikkeli on kirjoitettu erityisesti kiinteistön omistajille, taloyhtiöille, isännöitsijöille, kunnille ja toimitilojen päättäjille, jotka ovat suunnittelemassa tai harkitsemassa peruskorjaushanketta. Käymme läpi, mitä automaatiosta kannattaa uusia, mitä hyötyä siitä on käytännössä ja miten kilpailutus kannattaa hoitaa.

Mitä peruskorjauksessa kannattaa uusia automaatiosta?

Vanhentunut kiinteistöautomaatio on usein rakennettu 1990- tai 2000-luvun teknologialla, joka ei enää kommunikoi nykyaikaisten järjestelmien kanssa. Peruskorjauksen yhteydessä kannattaa selvittää, onko vanha järjestelmä ylipäätään päivitettävissä vai onko kokonaisuudistus järkevämpi vaihtoehto.

Tyypillisimpiä uusimiskohteita ovat ilmanvaihdon säätöjärjestelmät, lämmityksen ohjauslogiikka, jäähdytyksen automaatio sekä kiinteistön valvontajärjestelmä. Jos LVI-järjestelmät uusitaan peruskorjauksessa, automaatio on sovitettava niihin yhteen jo suunnitteluvaiheessa. Erillisenä toteutettuna automaatiouusinta voi tulla merkittävästi kalliimmaksi ja teknisesti hankalammaksi.

Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää kenttälaitteiden, kuten antureiden, toimilaitteiden ja säätimien, kuntoon. Nämä ovat komponentteja, joiden ikääntyminen ei aina näy päällepäin, mutta jotka vaikuttavat suoraan siihen, miten tarkasti ja luotettavasti järjestelmä toimii.

Energiansäästö ja sisäilman laatu paranevat

Moderni automaatiojärjestelmä ohjaa ilmanvaihtoa, lämmitystä ja jäähdytystä tilojen todellisen käytön mukaan, ei kiinteillä aikatauluilla tai vanhentuneilla asetuksilla. Tämä tarkoittaa, että tyhjillään olevat tilat eivät kuluta energiaa täydellä teholla, ja toisaalta käytössä olevat tilat saavat aina riittävän ilmanvaihdon.

Sisäilmaongelmat ovat monissa kiinteistöissä yhteydessä puutteelliseen tai epätasaiseen ilmanvaihtoon. Kun LVI-automaatio toimii oikein ja reagoi tilojen olosuhteisiin reaaliaikaisesti, hiilidioksidipitoisuudet pysyvät hallinnassa ja lämpötilaheittelyt vähenevät. Tämä näkyy konkreettisesti käyttäjien viihtyvyydessä ja työkyvyssä.

Energiatehokkuuden näkökulmasta uusi automaatiojärjestelmä mahdollistaa myös kulutuksen seurannan ja mittaamisen huomattavasti tarkemmin kuin vanhat ratkaisut. Kun tieto on saatavilla, päätökset järjestelmien optimoinnista perustuvat todelliseen dataan eikä arvailuun.

Kiinteistön hallinta helpottuu merkittävästi

Yksi selkeimmistä käytännön hyödyistä on se, että moderni kiinteistöautomaatio tuo kaikki tekniset järjestelmät yhteen hallintajärjestelmään. Isännöitsijä tai kiinteistönhoitaja näkee yhdestä näkymästä, miten ilmanvaihto, lämmitys, jäähdytys ja hälytykset toimivat, eikä tarvitse kirjautua erikseen useisiin eri järjestelmiin.

Etäkäyttö ja hälytykset ovat nykyaikaisessa automaatiossa standardi. Jos jokin järjestelmä toimii poikkeavasti, tieto siitä tulee välittömästi, eikä vika ehdi aiheuttaa suurempaa vahinkoa tai haittaa käyttäjille. Tämä on erityisen arvokasta kiinteistöissä, joissa ei ole jatkuvaa paikallista valvontaa.

Pitkällä aikavälillä hyvin dokumentoitu ja nykyaikainen automaatiojärjestelmä helpottaa myös huoltotöitä ja järjestelmien ylläpitoa. Kun järjestelmä on avoin ja standardoitu, siihen on helpompi tehdä muutoksia ja laajennuksia myöhemmin ilman, että koko automaatio joudutaan uusimaan uudelleen.

Automaatiouusinnan ajoitus peruskorjauksessa

Paras ajankohta automaation uusimiselle on samanaikaisesti muun talotekniikan peruskorjauksen kanssa. Kun LVI-järjestelmät, kanavistot ja putkistot ovat joka tapauksessa auki, automaation kenttälaitteiden asennus onnistuu huomattavasti pienemmin häiriöin kuin erillisenä hankkeena.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että automaatiourakoitsijan pitää olla mukana suunnittelupöydässä jo varhaisessa vaiheessa. Jos automaatio otetaan mukaan vasta, kun muut suunnitelmat ovat valmiit, joudutaan usein kompromisseihin, jotka heikentävät lopputuloksen toimivuutta tai nostavat kustannuksia.

Käyttökatkojen hallinta on myös keskeinen kysymys erityisesti toiminnassa olevissa kiinteistöissä, kuten kouluissa, toimistotaloissa tai terveydenhuollon tiloissa. Hyvällä vaiheistuksella automaatiouusinta voidaan toteuttaa siten, että rakennusta voidaan käyttää koko korjauksen ajan.

Näin onnistut automaatiourakan kilpailutuksessa

Automaatiourakan kilpailutus onnistuu parhaiten, kun tilaajalla on selkeä käsitys siitä, mitä järjestelmiltä odotetaan, ei pelkästään teknisestä toteutuksesta. Tarjouspyynnössä kannattaa kuvata kiinteistön käyttötarkoitus, tilojen käyttöprofiilit, nykyisen järjestelmän tila ja tavoitteet energiatehokkuudelle sekä hallittavuudelle.

Avoimuus järjestelmäarkkitehtuurissa on tärkeä kriteeri. Suljettu, yhden toimittajan varaan rakentuva järjestelmä voi tuntua yksinkertaiselta, mutta se voi aiheuttaa riippuvuuden yhdestä toimittajasta ja nostaa ylläpitokustannuksia pitkällä aikavälillä. Kannattaa kysyä, millä protokollilla järjestelmä toimii ja miten se integroituu muihin kiinteistön järjestelmiin.

Referenssit ja kokemus vastaavanlaisista kohteista kertovat paljon urakoitsijan osaamisesta. Automaation ja LVI-järjestelmien yhteensovittaminen vaatii kokonaisuuden ymmärtämistä, ja siksi talotekniikan kokonaisosaamisella on kilpailutuksessa todellista painoarvoa. Me Saipulla toteutamme automaatiojärjestelmät osana laajempaa talotekniikkaurakoinnin kokonaisuutta, jolloin LVI, sähkö ja automaatio suunnitellaan ja toteutetaan yhteensopiviksi alusta lähtien. Jos peruskorjaushanke on edessä ja mietit, miten automaation uusiminen kannattaa toteuttaa, olemme mielellämme mukana jo suunnitteluvaiheessa.

Aiheeseen liittyvät artikkelit

• Talotekniikan huolto useassa toimipisteessä – miten yritys voi keskittää palvelut?
• Talotekniikan huoltosopimus yrityskiinteistölle – mitä sen pitäisi sisältää?
• Sähkökäytönjohtaja kiinteistölle – milloin palvelua tarvitaan?
• Kiinteistön huoltokirja talotekniikassa – mitä tietoja sen pitäisi sisältää?
• Vanhan kiinteistön talotekniikka – mitkä ovat yleisimmät ongelmat?

Tämä sisältö on luotu tekoälyn avulla, ja se voi sisältää virheitä.